第五章 财产 · 房子
一套房，离婚怎么分
如果你们只有一套房，都想要、或者都不要，这一页是写给你们的。房子怎么分，先算净值，再看谁拿得出补偿。
要点
谈不拢就看三种处理：两个人都要、都同意竞价，就竞价；只有一个人要，评估后由拿房的一方补钱；两个人都不要，拍卖分钱。
没办房产证的，法院只判归谁使用。
规则
《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条2021年1月1日施行
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条
双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条
离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
三种处理怎么落地
双方都想要、且都同意竞价，才竞价；一方明确拒绝竞价，法院不会硬套竞价条款，会按实际需要和支付能力判归一方〔1〕。只有一方要，评估后由取得方补偿；补偿按评估价扣掉剩余贷款后的净值为基数，给一半〔2〕。双方都不要，拍卖变卖分价款。
还有一个现实条件：拿不出折价款的一方，法院可能把房子判给有能力支付的一方〔3〕。没办房产证的，法院只处理预售合同权益，判归谁使用〔4〕；两处房产各自作价、互补差价的，法院也认可〔5〕。
引用来源核对用 · 5 条
- 〔1〕（2021）闽01民终4775号，福州市中级人民法院：一方拒绝竞价，按实际需要判归一方。
- 〔2〕（2018）赣1124民初814号，铅山县人民法院：净值 648097.67 元，补偿一半。
- 〔3〕（2014）青民一（民）初字第2589号，上海市青浦区人民法院：判归有能力支付方。
- 〔4〕（2015）威民初字第28号，威远县人民法院：两处房产互补差价 45000 元。
- 〔5〕（2014）铜民一初字第00167号，铜陵市义安区人民法院：判归一方，折价补偿 60000 元。
怎么做
- 先算净值。评估价（或双方认可价）减剩余贷款本息，就是净值；补偿按净值乘对方份额。别拿买入价算。
- 要房子，先证明拿得出钱。存款、可贷额度、亲友支持，准备成材料。开口可以说：“房子归我，我按净值一半补你，×个月内付清。”拿不出钱的，房子可能判给对方。
- 想竞价，先确认对方也同意。一方拒绝，竞价就不成立，别把希望押在竞价上。
- 双方都不要，书面申请拍卖、变卖。明确同意就所得价款分割，避免判了执行不了。
- 还没办产证的，主张“由谁使用”，别主张“归谁所有”。拿到产权证后再起诉分割。
- 对方说“这房是我爸妈出钱买的”，怎么接。另算出资性质：是借还是给、给谁、有没有约定，这部分单独争，不在这里混着谈。
- 同时主张照顾因素。直接抚养孩子、女方、无过错方可以请求适当多分，但要落到证据上。
容易出错的地方
- 以为法院会强行竞价。 一方拒绝竞价，条款不适用（福州中院明确）。
- 忘了扣贷款。 补偿基数应是净值，不是评估价全额。
- 没算评估费、税费、过户成本。 这些会影响实际到手金额，协议里要写清由谁承担。
- 以为拍卖能卖出好价。 拍卖可能低于市场价、周期长，双方都可能受损。
- 要求分割未办产证的房子所有权。 法院只判使用，另诉可能拖很久。
- 拿不出折价款还坚持要房。 法院可能判给有能力支付的一方，只给你补偿款。
常见误解
| 以为 | 其实 |
|---|---|
| "房子一定会判给带孩子的一方。" 会照顾，但不是必然。 | |
| "评估价就是我能拿到的钱。" 要先扣贷款，再按份额算。 | |
| "竞价就是谁出价高谁赢。" 前提是双方都同意竞价。 | |
| "双方都不要，法院会判归一方。" 可以申请拍卖变卖，分割价款。 | |
| "没产证也能判归我。" 未取得完全产权，法院不判所有权归属。 | |
法院案例（点击展开）
案例参考
| 案号 | 法院 | 裁判日期 | 结果 |
|---|---|---|---|
| （2021）闽01民终4775号 | 福州市中级人民法院 | 2021-08-16 | 一房判归一方，一房出售分价款 |
| （2018）赣1124民初814号 | 铅山县人民法院 | 2019-03-15 | 评估折价 324048.84 元 |
| （2014）青民一（民）初字第2589号 | 上海市青浦区人民法院 | 2015-07-06 | 判归有能力支付方；未办产证只处理合同权益 |
| （2015）威民初字第28号 | 威远县人民法院 | 2015-06-12 | 两处房产各归一方，互补 45000 元 |
| （2014）铜民一初字第00167号 | 铜陵市义安区人民法院 | 2014-07-08 | 判归一方，补偿 60000 元 |