房贷没还清、房价又跌了，房子怎么分
如果房子还有贷款，房价又跌了，你们正在算怎么分，这一页是写给你的。先别按买的时候的价算，按现在的价算，再谈谁拿房、谁还贷。
先算净价值：现值减剩余贷款。
拿房的一方补对方一半，贷款跟房走。
规则
这一页用得上的条文就两条，其余靠判例里的算法。
《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条2021年1月1日施行
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
怎么算
一个算式：
房屋现值 − 剩余贷款 = 净价值
拿房一方补对方：净价值的一半。
剩余贷款由拿房一方继续还。
举个例子，对应（2018）冀1022民初3663号：
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 双方认可现值 | 100 万 |
| 剩余贷款（还有约 14 年） | 约 34 万 |
| 净价值 | 约 66 万 |
| 判给原告的折价款 | 33 万 |
注意：算的是离婚时的现值，不是当年买入价。房价跌了，按跌后的价算，补偿款跟着少。
房价跌了怎么办
按现值算，这一条是确定的。
不确定的是"跌到比剩余贷款还低"，也就是房子成了负资产。这种情况检索到的公开判决很少，各地做法不统一：有的法院先不处理房产、让双方另诉；有的判归一方、由拿房方继续还贷并调整补偿；也有的判拍卖分价款。别拿一个案子套自己的情况。
剩余贷款谁还
跟房走。谁拿房，谁继续还。
婚前一方首付、登记在其名下的，没还完的贷款明确是登记方的个人债务（解释一 78 条），但婚后一起还的那部分和对应增值，要给对方补偿。
婚后共同买的房，贷款是共同债务。分割时有可能从房价里先扣掉，由拿房方继续还。
想把主贷人换成自己，要银行同意。银行不同意，只能先还清或者维持原贷款。
怎么做
- 先把两个数拿到手。房子现在值多少（同小区成交价或评估价）、还剩多少贷款（打银行客服问，或看还款计划表）。两个数一减，就是你们要分的净价值。
- 谁拿房，先看谁拿得出补偿款。你可以说：“房归你，你按净价值一半补我；拿不出，就卖了分钱。”法院也会看这一点——拿不出折价款的一方，房子可能判给对方。
- 对方按买入价算，怎么接。把同小区近三个月的成交记录摆出来，说一句：“法院按离婚时的现值算，不按当年买价。”谈不拢就评估。
- 贷款谁还，写进协议。谁拿房谁继续还；要换主贷人，先去银行问能不能换、要什么条件，别等离完婚才发现换不了。
- 房价跌到比贷款还低，别急着签。先问清银行和法院的做法，再决定是暂不处理、判归一方还是拍卖。这类情况各地不一样，别拿一个案子套自己。
- 协议里写清过户时间和违约后果。贷款没清过不了户，就约定“还清后××日内配合过户，逾期按日支付违约金”，不然离婚后还得再打一场。
容易出错的地方
- 按买入价算补偿。 房价跌了还按买的时候算，对方不会同意，法院也不会支持。
- 忘了扣剩余贷款。 直接对半房价，等于把没还的债送给对方一半。
- 以为有贷款也能随便过户。 抵押没解除，不动产登记过不了户。
- 协议写了归你，就一直不过户。 对方欠债被起诉，房子可能被查封。符合条件可以提执行异议（新泰、新乐两案），但要打官司。
- 以为离婚时没写贷款，以后就没法要。 可以另诉要求分担（闵行案）。
- 忽略银行这一关。 变更主贷人、转贷都要银行同意，不是法院判了就行。
常见误解
| 以为 | 其实 |
|---|---|
| "房子值多少，就分多少。" 要先减掉剩余贷款。 | |
| "贷款是两个人的，法院会判各还一半。" 有可能跟房走，由拿房方还。 | |
| "房价跌了，法院会按买的时候算。" 按离婚时的现值。 | |
| "离婚协议写归我，房子就是我的。" 没过户，遇到对方债务仍有风险。 | |
| "离婚时没处理，就永远不能提了。" 可以另诉，注意时效。 | |
引用来源核对用 · 6 条
- 〔1〕（2018）冀1022民初3663号，固安县人民法院，2018-12-11：房归一方，补 33 万，剩余贷款由其还。
- 〔2〕（2020）沪0112民初27418号，上海市闵行区人民法院，2020-10-09：离婚后要求分担剩余贷款，部分支持。
- 〔3〕（2019）鲁1302民初355号，临沂市兰山区人民法院，2019-02-25：现值与贷款说不清，暂不处理。
- 〔4〕（2019）鄂01民终10670号，武汉市中级人民法院，2019-12-02：有抵押，不直接分割。
- 〔5〕（2022）鲁0982民初794号，新泰市人民法院，2022-02-25：协议归一方未过户，排除执行。
- 〔6〕（2019）冀0184民初3943号，新乐市人民法院，2018-12-30：同上，排除执行。